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暖春而至，商业地产企业2020大考的成绩单陆续放榜。有人得意不已，一如“全球店王”SKP、奢侈品当道的恒隆；可多数人在疫情的余波下，面露失意之色。 去年底，中国百货商业协会发起了一份“零售行业景色指数”式调研问卷，结果显示：回收的有效样本中，半数企业2020年销售收入同比降了约20%。 谨慎、观望的情绪，并未彻底消散。可已经走出谷底的它们，还是将正向之力量投射到了接下来2年涌入的新开购物中心上。 据赢商大数据监测，全国367个城市（不含港澳台）管辖行政区内，计划2021年1月至2022年12月开业且商业面积3万㎡及以上的购物中心为1990个（不完全统计）。 其中，仅2021年全国拟开业购物中心便达到1113个，总体量接近1亿㎡。而截至2020年底，国内购物中心数量约4800家，面积达4.4亿㎡。 乍眼望去，购物中心“报复性开业”潮来了。而商场“结构性过剩”问题，或在这一轮加仓中再次凸显。可真正的王者，从来不惧竞争。风云际会，方显示英雄本色。 为此，赢商云智库以城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，在1990个拟开业购物中心中，综合测评出2020年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。 以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。 TOP50上榜项目中，公开业态信息的项目达30个，其中引进创新业态的项目占比达不足50%，较以往大幅下降。强体验、高硬件标准，创新业态考验的是项目方在引流与收租间如何平衡。 上榜项目，因定位不同，对创新业态的偏好不同，主要集中在大型室内娱乐中心、跨界复合书店、博物馆、宠物馆、儿童主题乐园、特色餐饮主题街区等类型。 前滩太古里，太古地产在中国内地打造的第三个太古里项目，由太古地产与陆家嘴集团合作打造，总建筑面积约12万㎡。项目延续了“太古里”的建筑布局，由分布于南区、北区的建筑及中央公园组成，计划2021年分阶段开业。 以“Double Parks双层开放空间”为概念，打造Wellness特色屋顶复合社交空间：除地面街区和中央公园外，首次在屋顶打造街区形态，引进中国内地首家MOViE MOViE文化生活概念影院、日本茑屋书店，及日本高端专业运动品牌ASICS中国内地首家ASICS RUNNING STATION跑步型动社等租户。全长450米、横跨前滩太古里南北两区的Sky Loop天空环道，则将串联起景观丰富的零售、休闲和绿化空间，帶來愉悦的休闲购物体验。 引进高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等逾200家商铺：餐饮方面，多家优质餐厅汇聚前滩太古里南区4楼特色屋顶街区，包括美国知名休闲连锁餐厅The Cheesecake Factory 芝乐坊餐厅、港式锅界祖师爷楼上火锅、日式烧肉名店“烧肉达人”升级品牌烧肉正好，以及首次进军上海的半山腰云南餐厅。 为摆脱商业同质化竞争、激发新的消费，自带流量、创新性强的“首店”，尤其是级别较高的“中国首店”，是上榜项目追捧的对象。 即将于2021年开业的商业综合体太阳宫，是中国新天地在上海打造的又一个风尚新地标。作为瑞安房地产旗下最大体量的购物中心项目，其位于上海北外滩经济圈，连通地铁4/8/10/12号线万高端城市中产群体。 定位“都会生活力新坐标”，打造绿色商业：超4000㎡的室外露台、5500㎡的穹顶天幕、室内1500㎡的绿化空间、室内外近5300㎡的立体植物园，在城市与自然、空间与时间、消费与体验之间，构建一个符合多元消费群体需求的生活场。 引入多个创新业态和新概念品牌，升级消费体验：如MUJI生鲜菜场中国首店MUJI meal solution supermarket、室内水族馆Hall of the Sun Aqua Park、亲子乐园meland club、寰映影城、上海首个覆盖水陆空萌宠专区的Pet Social等。5-7楼则有Foodie Social迭代升级的中西美食空间，以及“清明上河图”为场景打造的地道美食集市。 城市居民的休闲娱乐需求不断提升，影院/健身/KTV等传统娱乐品类仍是项目引流、消化经营面积的首选；运动成为新中产生活方式，运动鞋服及健身馆等相关品类持续火热，注重社群运营；超市、儿童乐园、家居零售，为招揽家庭客群的“三大马车”。 上海万科与申通资产合作打造的首个TOD地铁上盖项目万科天空之城，位于大虹桥商务区，是复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的“城市共同体”项目。 项目总体量80万㎡， 其中商业面积10万㎡，且与轨交17号线徐盈路地铁站无缝链接。距离虹桥枢纽约6.5公里，周边5公里内有约30万高端住户。项目不仅设有天空滨河跑道，打造跨楼层的室内农场，与周边居民共同构建绿色健康生活，还将通过与知名IP的跨界合作，构建潮流运动场景，或将成为周边年轻人、年轻家庭的潮流聚集地。 华东表现最为强势，上榜项目数量占比34%，与2019年持平；除牢牢占据龙头的上海外，杭州、南京、福州、南昌、温州等多个城市均有项目上榜。 西南、华南表现活跃，位居第二梯队，均上榜9个项目；西南主要聚焦重庆、成都；受“粤港澳大湾区”战略利好影响，深圳、广州、珠海等地项目受关注度高。 在TOP20项目中，上海占据7个席位，太古、凯德、瑞安、印力等开发商旗下项目受市场关注度高；重庆商业关注度直逼一线城市，珠海潜力显现。 珠海融德广场是龙湖智慧服务首个商业轻资产全托项目，占据珠海前山核心区位，辐射社区上百个，周边常住人口近五十万，是珠海人口最集中的区域之一。 “城市会客厅”，前山首个综合商业中心：融德广场致力于成为前山首个以情景主题、休闲娱乐、社区配套服务于一体的商业中心，承担区域交流、艺术展示、互动体验、便民社区服务等城市会客厅功能。 采用“三首层”设计，拥有6大功能分区：下沉广场、室外扶梯的创新设计，自然贯通各楼层，打造“三首层”概念；囊括潮流阵地、美食社交、亲子乐园、休闲健康、宴会酒楼、文娱培训等功能，创新复式形态主力店，层层有亮点。 市级商圈、成熟商圈位置稀缺，增量少；区域商圈、新兴商圈竞争日趋白热化，消费力上限明显。上榜项目主要集中在商业氛围较为薄弱的“非商圈”地带。 【龙湖杭州丁桥天街】位于杭州丁兰新城核心区，未来在产业及规划利好影响下，预计3公里范围内覆盖人口超40万，目前商业配套以邻里中心及卖场为主，该项目开业后有望率先成为该板块高消费力客群的购物首选。 【西安环球港幸福林带购物公园】位于西安东部新城区，幸福林带是全球最大的地下空间综合体、全国最大的城市景观林带项目，未来将有5条地铁线路汇聚，潜力巨大。 中小型项目（5-15万㎡）最受市场青睐，走精致路线，发力主题化业态；超大型项目（商业面积20万㎡）市场声量高，以业态之丰富多元取胜，在引进大体量娱乐业态方面更具优势，场景消费可塑性强。 鸿荣源壹方商业旗下第二个壹方城，位处深圳北龙华CBD区域，众多年轻白领定居于此，消费潜力大。项目连接城市主干道，接驳地铁25号线号线号线，可便捷通达深圳各区域，辐射范围广。 “双首层”地面入口，连通壹方天地：双首层地面入口，连接路面住宅、公交，将客流汇聚至购物中心；内部设置连廊，与壹方天地A、B、E区闭环承接，差异化商业主题分区实现客流共享。 25万方超大体量，集合八大业态，汇聚首店品牌：规划时尚潮流、休闲运动、饕餮美食、娱乐视听、居家生活、儿童成长、文化创意、社交聚会八大业态，提升区域商业形象、打造高端化体验。 吸引国际一线品牌、中国/华南/龙华首店品牌入驻，如中国首个世界级室内风洞飞行体验店iFLY深圳风洞全球会员店、华南首家陈露国际冰上中心、cinesky新天影院等。 以“光能漫溢，石裂成谷”为设计理念，打造出内部“光能”冲破磐石的生机感。聚焦新兴中产情感需求，结合6000㎡超大室外中庭打造沉浸式社交互动场“流光溪谷”。 绿色成为关键词，以空间换客流：绿色建筑和空间，成为越来越多项目的追求。商业场景生态化，把自然、商业、文化相结合。运用IP思维，打造特色记忆点：借助特定IP形象、标志性建筑、艺术雕塑等，提升项目辨识度，拉近消费者和商业之间的距离。 公园式设计，打造会呼吸的“城市绿洲”：聘请国际级设计师事务所伍兹贝格、香港L&P完成整体设计，约8000㎡城市级虫洞公园、2000mSKY PARK屋顶花园，三大主题和五大景观带，构建了一个完整、多人群生态区间。 测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等度进行综合评分 |
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